حسام حسینی بازار مسکن تهران دارای ویژگیهای منحصر به فردی است که آن را به یکی از بازارهای سرمایهگذاری پرتلاطم و در عین حال پرطرفدار کشور تبدیل کرده است. مطالعه رابطه بین ارزش کل آپارتمانهای شهر تهران و میزان نقدینگی موجود در اقتصاد، یک شاخص بسیار حساس و مهم برای شناسایی دورههای خرید و فروش منطقی در این بازار است. طی بیش از سه دهه، این نسبت بارها به نقاط عطفی رسیده و سرنخهای مهمی درباره گامهای بعدی بازار به ما ارائه داده است. در این تحلیل، مسیر تاریخی این نسبت، نقاط اوج و پایین آن، و پیشبینیهای موجود برای دوره پیش رو مورد بررسی قرار میگیرد که به شما دید مناسبی برای اتخاذ تصمیم برای خریدیافروش ملک ارائه میدهد.
الگوی تاریخی نسبت ارزش به نقدینگی
اگر ارزش کل آپارتمانهای شهر تهران را بر نقدینگی تقسیم کنیم، این نسبت احتمالاً اکنون مجدداً به بالای ۳ رسیده است. بررسی تاریخی این نسبت طی حدود ۳۰ سال، تا پیش از سال ۱۴۰۲، نشان میدهد هر زمان این نسبت به محدوده ۱ رسیده، مقطع مناسبی برای خرید مسکن بوده و هر زمان به حدود ۲ واحد رسیده، زمان فروش مسکن بوده است.
- محدوده 1: نشاندهنده فرصتهای خرید جذاب
- محدوده 2: نشاندهنده فرصتهای فروش مناسب
- بالای 2.5: نشاندهنده بیاعتمادی بازار به ریال
- ثبات بین 1 تا 2: دورههای رکود نسبی
نقاط عطف: بهترین و بدترین فرصتهای سرمایهگذاری
جذابترین زمان خرید مسکن در سال ۱۳۹۶ بود؛ درست زمانی که این نسبت به زیر ۱ سقوط کرده بود. در مقابل، جذابترین زمان فروش مسکن در اوایل سال ۱۴۰۲ و در محدوده بالای ۳ واحدی این نسبت رقم خورد؛ پس از آن، بازار ملک وارد رکودی حدود ۲.۵ ساله شد که تا پاییز سال گذشته ادامه داشت.
- سال 1396: جذابترین نقطه خرید (نسبت زیر 1)
- اوایل 1402: اوج فروش (نسبت بیش از 3)
- 1402 تا 1404: رکود 2.5 ساله
- پاییز 1404: آغاز روند صعودی
وضعیت فعلی بازار و روند تازه
از زمستان سال گذشته، قیمت مسکن در روندی صعودی حدود ۲ برابر شده است. با این حال، انتظار میرود با رسیدن مجدد این نسبت به محدوده سقف سال ۱۴۰۲، رکود نسبی گریبانگیر بازار مسکن شود؛ مگر آنکه رشد نقدینگی مجدداً در مسیر صعودی قرار بگیرد.
در حال حاضر، این نسبت بیش از ۲ برابر میانگین بلندمدت خود است؛ موضوعی که نشان میدهد بیاعتمادی فعالان بازار مسکن به نگهداری ریال، حدود ۲ برابر بیشتر از میانگین تاریخی خود شده است.
- صعود 2 برابری: از زمستان 1404 تا حال
- نسبت فعلی: دو برابر میانگین بلندمدت
- انتظار: رکود نسبی با نزدیکی به سقف سال 1402
- فاکتور تعیینکننده: روند رشد نقدینگی
وضعیت نقدینگی و دیدگاه بانک مرکزی
آخرین دادههای مربوط به رشد نقدینگی نشان میدهد شرایط آرامتر از آن چیزی بوده که انتظار میرفت؛ بهطوریکه بر اساس اظهارات اخیر رئیسکل بانک مرکزی، حجم نقدینگی در پایان مردادماه به حدود ۱۸.۵ هزار همت رسیده و نسبت به ابتدای سال حدود ۱۹ درصد رشد داشته است.
سناریوهای پیشرو و احتمالات بازار
در صورت ایجاد آرامش سیاسی، نهتنها انتظار نمیرود قیمت مسکن رشد قابلتوجهی داشته باشد، بلکه در صورت تداوم ثبات و با توجه به رشد نقدینگی، احتمال کاهش این نسبت نیز وجود دارد.
از سوی دیگر، اگر انتظارات تورمی همچنان در سطوح بالایی باقی بماند و رشد نقدینگی نیز در سطوح بالا ادامه پیدا کند، بازار مسکن احتمالاً کجدار و مریز حرکت خواهد کرد و قیمتها در حد رشد سالانه نقدینگی افزایش خواهند یافت. با این حال، کسب بازدهی بالاتر از رشد سالانه نقدینگی، دشوار به نظر میرسد.
دو سناریو محتمل:
سناریو اول – شرایط آرام (آرامش سیاسی):
- ثبات طولانیمدت در بازار
- کاهش نسبت ارزش به نقدینگی
- کاهش تدریجی قیمتها
سناریو دوم – شرایط پرالتلاط (انتظارات تورمی بالا):
- حفظ قیمتها در سطح رشد نقدینگی
- بازار کجدار و مریز
- عدم امکان بازدهی فراتر از رشد نقدینگی
سخن پایانی
بازار مسکن تهران در یک نقطه حساس قرار دارد. نسبت کنونی ارزش به نقدینگی که دو برابر میانگین بلندمدت است، به وضوح نشاندهنده تضاد میان انتظارات بازار و حقایق اقتصادی است. تاریخچه سی ساله این نسبت ثابت کرده که بازار بهطور طبیعی به سمت میانگینهای خود برمیگردد.
در شرایط فعلی، دو مسیر رو به جلو وجود دارد: یکی کاهش قیمتها و دیگری افزایش نقدینگی. اما آنچه با اطمینان نسبی میتوان گفت این است که بازدهیهای فراتر از رشد نقدینگی در دوره پیشرو محتمل نیست. سرمایهگذارانی که به دنبال یک سرمایهگذاری پربازده و هوشمندانه هستند، باید این نسبت را بهعنوان یک شاخص هشداردهنده برای تصمیمات خود در نظر بگیرند.
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، مشاوران ما در مدیریت دارایی گندم همراه شما خواهند بود. کافی است از طریق این لینک با ما در ارتباط باشید.
